Ante la politización de la escalada de los precios inmobiliarios, algunos países han comenzado a oponerse a los compradores extranjeros
Construida en 1890, la casa adosada estilo victoriano del número 9 de Kensington Road, con cuatro dormitorios, cumple muchos de los requisitos de los compradores extranjeros que Ross Savas, director gerente de la agencia inmobiliaria Kay & Burton, recibe asiduamente. Situada en una de las calles arborizadas más codiciadas de Melbourne (Australia), su imponente fachada, la galería, el majestuoso jardín y su proximidad a escuelas de primer nivel son factores que contribuyen a fijar su precio en AUD 8 millones (USD 5,4 millones).
Los compradores extranjeros han sido siempre uno de los pilares de Kay & Burton, una empresa que se dedica a la venta de viviendas de lujo en Melbourne desde 1938. Casas frente al mar, fincas privadas, nuevas construcciones y viviendas de ocupación inmediata son, según Savas, los más buscados.
“Las ciudades del litoral oriental de Australia en particular se perciben como un refugio, ya que ofrecen un alto nivel de vida y acceso a restaurantes, tiendas, servicios médicos y oferta académica de categoría mundial”, afirma. “En muchos sentidos, los compradores extranjeros consideran a Australia una ‘tierra prometida’”.
No obstante, los argumentos de venta del número 9 de Kensington Road también son un reclamo para los australianos, aun cuando el precio no está al alcance del comprador de vivienda promedio. Consciente de que los residentes se sienten expulsados del mercado por compradores extranjeros con enorme liquidez, el gobierno de Australia este año triplicó las tasas aplicadas a los extranjeros que desean comprar casas ya construidas, y duplicó las tasas que deben pagar quienes desocupan las viviendas.
Pero eso no solo pasa en Australia. La postura frente a la titularidad extranjera de inmuebles residenciales está cambiando en muchos países y preocupa que los compradores locales queden excluidos a causa del precio. En 2018, Nueva Zelandia aprobó una ley que impedía a los extranjeros adquirir ciertos inmuebles residenciales. Canadá, por su parte, ha prorrogado hasta 2027 la prohibición de compra de viviendas por extranjeros, que estaba previsto levantar el 1 de enero de 2025.
Ante la convocatoria de elecciones en 70 países en 2024, los ciudadanos acaudalados en busca de propiedades en el extranjero enfrentaron un panorama mundial de múltiples aristas, como las restricciones impuestas a la compra de viviendas por extranjeros y a los alquileres turísticos, las normas de planificación y los impuestos inmobiliarios, según describe la consultora inmobiliaria mundial Knight Frank en su informe sobre la riqueza de 2024.
“Coincidiendo con una escalada de la deuda pública y la disminución de la asequibilidad en las economías avanzadas, las autoridades económicas están dispuestas a aumentar aún más el escrutinio de la riqueza y la propiedad, introduciendo una nueva dimensión en las consideraciones estratégicas para las personas con un patrimonio neto muy elevado”, escribe Kate Everett-Allen, jefa de investigación sobre el sector inmobiliario residencial nacional e internacional.
La promesa dorada
Durante mucho tiempo, países de todo el mundo han explotado el deseo de los ricos de comprar propiedades fuera de su país de origen, ya sea para proporcionar una mejor educación y estilo de vida a sus familias, para proteger su riqueza de regímenes impositivos elevados, o, en ocasiones, para esconder de las autoridades sus ganancias ilícitas.
Los programas de visa dorada, antes reservados a pequeñas naciones insulares como Saint Kitts y Nevis, y que permitían obtener la residencia o ciudadanía a cambio de un cierto nivel de inversión, principalmente en inmuebles, pasaron a ser oferta estándar en un número de países cada vez mayor, gracias a las entradas de capital en dólares que los compradores internacionales traían consigo.
Grecia, por ejemplo, puso en marcha su programa de visa dorada en 2013, mientras luchaba por salir de una crisis de la deuda que ponía en peligro su permanencia en la zona del euro. Portugal cuenta con un instrumento similar para “residentes no habituales”, que tributan a tasas inferiores.
Sin embargo, estos programas de países de la Unión Europea como Grecia y Portugal también causaron preocupación entre las autoridades por si quienes adquirían los derechos de ciudadanía y residencia eran delincuentes que buscaban blanquear dinero, un temor compartido por otros países del mundo que habían ofrecido incentivos a personas acaudaladas para que invirtiesen en propiedades.
En abril de este año, España anunció que desmantelaría su programa; la Comisión Europea, que considera que los planes de ciudadanía por inversión son ilegales en virtud del derecho de la Unión Europea, ha presentado un recurso contra Malta ante el Tribunal de Justicia y cuestiona su programa.
No obstante, aunque algunos países suspendan los incentivos que atraen a inversionistas extranjeros —Singapur ha duplicado el impuesto de timbre que deben pagar los extranjeros y lo sitúa en el 60%, para aliviar la presión sobre los precios de la vivienda en el país—, otros siguen intentando promover el negocio. Dubái ofrece la residencia en los Emiratos Árabes Unidos, libres de impuestos, a quienes inviertan en el mercado inmobiliario, sean empresarios o profesionales con conocimientos especializados, como médicos o ingenieros informáticos.
El banco de papá y mamá
Un poco más arriba de Kensington Road, en el edificio de apartamentos del número 10, un grupo distinto de posibles compradores se disputaban hace poco el dominio de esa acera. Un subastador intentó sacar unos cuantos miles de dólares más por la venta de un apartamento de dos dormitorios.
“Este es su hogar”, presumía mientras se daba en la palma de la mano con los folletos enrollados y señalaba al último pujador, mientras alardeaba de las cafeterías, el transporte público y las demás ventajas del barrio acaudalado y céntrico de South Yarra en Melbourne. Al cerrarse la puja, la multitud aplaudió cortésmente; un hombre de mediana edad había comprado el apartamento para su hija, por nada menos que AUD 855.000, unos AUD 70.000 por encima del precio de oferta más alto.
Evidentemente, no todos los problemas de la vivienda pueden atribuirse a los ricos extranjeros que buscan comprar una vivienda. Desde la década de 1980, toda una generación de australianos ha aprovechado la ola de la apreciación de la vivienda, catapultándose a la categoría de los más ricos del mundo, gracias al valor de sus hogares.
Según el informe del segundo trimestre de 2024 de Jones Lang LaSalle sobre el mercado de apartamentos, en los barrios de lujo cercanos al distrito financiero central de Sídney existe una fuerte demanda para proyectos de tiendas de lujo, impulsados por empresas que buscan espacios más pequeños para sacar partido de su amplia liquidez y están dispuestas a pagar precios más altos.
Otros quieren ayudar a sus hijos. El “banco de papá y mamá” es a quien recurren algunos australianos más jóvenes cuando no consiguen reunir el dinero necesario para pagar el anticipo de una casa. Utilizan la capacidad de préstamo de sus padres para adquirir una propiedad —como el apartamento del número 10 de Kensington Road— o reunir el anticipo que les permita acceder a una hipoteca, una cantidad que hoy en día puede tardarse más de una década en amasar, según un estudio de ANZ Bank.
Los datos de ANZ indican que, en toda Australia, para quienes desean comprar su primera vivienda se hace cada vez más difícil acceder al mercado inmobiliario. La proporción de ingresos necesaria para pagar una nueva hipoteca a 25 años se sitúa en un nivel récord de 50,3%; en promedio, tomaría 10,6 años para ahorrar el depósito inicial de una vivienda.
Los australianos consideran que la propiedad inmobiliaria es clave para crear riqueza. Los cálculos en torno a cuánto dinero se necesita para la jubilación parten de si se es o no propietario de un hogar.
Aun así, el debate público es cada vez más tenso: el aumento del costo de la vivienda hace que los australianos más jóvenes, o más vulnerables, tengan dificultades no solo para comprar una casa, sino también para alquilar.
“La propiedad extranjera no es un elemento importante en este embrollo”, afirma Alan Kohler, autor de “The Great Divide: Australia’s Housing Mess and How to Fix It”. “La mayoría de las casas vacías no son propiedad de extranjeros. El elemento común podría ser la combinación de una [elevada] inmigración y la débil actividad en el sector de la construcción”.
La población de Australia alcanzó los 27,1 millones el 31 de marzo de 2024, según las últimas cifras de la Oficina de Población. Aunque el crecimiento demográfico anual es inferior al máximo de 2,6% registrado entre los meses de julio y septiembre de 2023, la migración transnacional neta (aumento o disminución neta de población por inmigración y emigración) ascendió a 510.000 personas en el ejercicio que finalizó el 31 de marzo de 2024, y a 134.000 personas solo entre enero y marzo, lo cual contribuyó a un fuerte crecimiento de la demanda de vivienda.
Más del 80% de los recién llegados a Australia opta por alquilar, según estimaciones de ANZ. El límite al número de estudiantes internacionales impuesto por el gobierno en agosto se interpretó en parte como una estrategia para aliviar la presión sobre el mercado de vivienda de alquiler.
En su última declaración sobre Australia, el FMI instó a adoptar un enfoque integral para abordar el importante déficit de oferta de vivienda, con más trabajadores para la construcción, menos restricciones de zonificación y planificación, y una reevaluación de los impuestos sobre la propiedad (incluidas las ventajas tributarias para inversionistas).
Entretanto, Jamie Mi, directora de ventas internacionales de Kay & Burton, espera que los efectos monetarios y el valor a largo plazo de las propiedades australianas mantengan la solidez de la demanda en el mercado de lujo, a pesar de los cambios de mentalidad observados.
“En mi opinión, la confianza de los compradores extranjeros no ha disminuido de forma significativa”, afirma. “Las tasas o impuestos adicionales no preocupan excesivamente a los compradores de propiedades de lujo, que siguen centrados en adquirir activos de alto valor”.
Según Knight Frank, Australia sigue siendo la primera opción de los compradores chinos acaudalados que buscan invertir en propiedades en el extranjero.
Al fin y al cabo, el desorden inmobiliario de Australia no es exclusivo de ese país. “Estamos ante una crisis de asequibilidad de la vivienda a escala mundial”, asegura Kohler. “Sin embargo, como escribió Tolstói para referirse a las familias infelices, cada país está descontento a su manera y por razones distintas”.
MARIA PETRAKIS es periodista independiente en Melbourne.
Las opiniones expresadas en los artículos y otros materiales pertenecen a los autores; no reflejan necesariamente la política del FMI.
