Los mercados mundiales de la vivienda están retrocediendo tras años de ganancias ininterrumpidas. El Gráfico de la semana muestra descensos generalizados en los precios de la vivienda ajustados por la inflación en dos terceras partes de los países para los que la Organización de Cooperación y Desarrollo Económicos dispone de datos recientes.
Estas variaciones de precios ponen de relieve que los mercados de la vivienda se están ajustando al aumento de las tasas de interés impuesto por los bancos centrales en un intento por contener la inflación. Las tasas de política monetaria han aumentado, en promedio, 4 puntos porcentuales en las principales economías, hasta llegar a los niveles previos a la crisis financiera mundial.
Por ejemplo, en Estados Unidos, la Reserva Federal ha incrementado la tasa fijada como meta hasta el rango entre 4,5 y 4,75%, desde prácticamente cero hace un año, el ritmo de aumento de tasas más rápido en dos décadas. A su vez, esto ha dado lugar a un marcado incremento en el promedio de las tasas fijas de las hipotecas a 30 años, que aumentaron hasta el 7,1% a finales del pasado año, un máximo histórico no visto en dos décadas.
Las tasas de interés tienen una influencia crítica en los precios de la vivienda, junto con el crecimiento del ingreso y de la población, en el lado de la demanda, y diversos factores de oferta, como las regulaciones y los costos de construcción. Por regla general, según datos multinacionales, cada incremento de 1 punto porcentual en las tasas de interés reales desacelera el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda en aproximadamente 2 puntos porcentuales.
Con anterioridad al reciente ciclo de endurecimiento, las tasas de interés se habían mantenido en una tendencia descendente. Como resulta lógico, las tasas más bajas dieron lugar a un aumento de la demanda de vivienda, al disminuir el costo de endeudamiento para financiar la compra de una casa o para realizar mejoras. Ahora, el proceso se ha invertido. Cada punto porcentual que aumentan las tasas hipotecarias incrementa en USD 100 el pago mensual de intereses del comprador de vivienda promedio de Estados Unidos, y los efectos pueden ser peores para los compradores en países donde predominan las hipotecas a tasa variable.
La duración de la caída de los precios de la vivienda dependerá de si los aumentos de las tasas por parte de los bancos centrales ya han conseguido contener las presiones inflacionarias. La última actualización del informe Perspectivas de la economía mundial del FMI pronostica que, este año, la inflación será menor de lo que fue en 2022 en aproximadamente el 85% de los países. Se prevé que la inflación mundial se desacelere, desde casi el 9% el pasado año hasta aproximadamente el 6,5% este año, y que se desacelere aún más el próximo año, debido al impacto que ya han tenido los aumentos de las tasas en el alivio de los cuellos de botella en las cadenas de suministro.
Así pues, si los bancos centrales ralentizan o detienen los aumentos de las tasas, los precios de la vivienda deberían mostrar una mayor estabilidad.
