Многие люди стремятся иметь собственный дом, но он становится все менее доступным.
Мало какие экономические вопросы вызывают столько споров, как вопрос жилья. Его доступность больше всего беспокоит многих людей, особенно молодежь, поскольку стремление иметь собственный дом представляется все более далеким от реальности. Что не так с рынками жилья?
Философ XIX века Томас Карлейль лихо критиковал экономистов за то, что они в ответ на любой вопрос повторяли «спрос и предложение». Однако это должно быть отправной точкой для любого объяснения, казалось бы, непрерывного роста цен на жилье: вследствие роста доходов и численности населения повышается спрос на жилье, и, если предложение ему не соответствует, цены на жилье продолжают расти.
Рассмотрим пример Канады. С 2016 года цены на жилье (с поправкой на инфляцию) росли примерно на 5 процентов в год, что было обусловлено устойчивым ростом доходов и численности населения, в том числе сильной иммиграцией. Однако предложение жилья отстает. По оценкам Канадской ипотечной и жилищной корпорации, страна столкнулась с нехваткой 3,5 миллиона домов для населения примерно в 41 миллион человек. Из-за подобных несоответствий спроса и предложения цены на жилье также возрастают и в других странах.
Усиление спроса
Конечно, экономисты признают, что жилье отличается от других продуктов, которые покупают люди. Жилье является крупной (для большинства людей наиболее значительной) долгосрочной покупкой и инвестицией и, как правило, финансируется за счет заимствований. Это влечет за собой два важных последствия. Во-первых, спрос на жилье становится чувствительным к ожиданиям и социальным представлениям в отношении цен на жилье в будущем. Часто страх упустить выгоду может заставить людей покупать дома по высоким ценам, если укоренится мнение, что завтра цены будут еще выше.
Лауреат Нобелевской премии по экономике Роберт Шиллер известен тем, что он заметил «пузыри» на рынке жилья, вызванные нереалистичными ожиданиями будущих цен. В 2003 году Шиллер отметил, что цены на жилье в США существенно расходятся с доходами людей и арендной платой, предполагая, что цены не обоснованы основными экономическими показателями. Шиллер утверждал, что раздутые цены на жилье появляются из представлений и социальных убеждений, которые часто усиливаются за счет услышанной где-то информации, создавая мощное коллективное ожидание постоянного роста цен.
Второе последствие заключается в том, что спрос на жилье зависит от доступности и стоимости ипотечного кредита. Смягчение стандартов кредитования может привести к сильному росту цен на жилье, как это произошло в преддверии мирового финансового кризиса 2008–2009 годов. Однако даже без изменений стандартов кредитования могут возникнуть эффекты усиления, связанные с доступностью кредитов. По мере роста цен на жилье стоимость недвижимости, предоставленной кредиторам в качестве залогового обеспечения, также увеличивается, и это может привести к тому, что банки станут предоставлять больше кредитов, что еще сильнее раздует рынок жилья. Шиллер отметил, что заблуждение о том, что цены на жилье всегда растут, привело к рискованному кредитованию и инвестициям. Эта практика в сочетании с продажей кредитов с высоким риском в качестве ценных бумаг усугубила последствия, когда стало известно, что в реальности рынок нестабилен.
Ограничения предложения
Увеличение спроса во многом объясняет сильный рост цен на жилье, но ограничения предложения играют не менее важную роль. Для строительства дома необходимо финансирование, разрешения и согласования, за которыми следует длительный период строительства. Даже при самых благоприятных обстоятельствах проходит некоторое время, прежде чем предложение жилья приходит в соответствие со спросом на него.
Например, как отмечается в оценке МВФ, в Канаде нужно строить по 500 000 домов каждый год, чтобы удовлетворить растущий спрос. Тем не менее за последние два десятилетия там строили всего от 150 000 до 250 000 домов в год. Для того чтобы увеличить предложение жилья, власти сокращают сроки выдачи разрешений, освобождают неиспользуемые государственные земли под строительство домов и решают проблему нехватки строительных рабочих. Однако для того, чтобы эти меры принесли результаты, потребуется время.
Множество других правил и требований к зонированию значительно увеличивают отставание в предложении. Экономисты Эдвард Глейзер и Джозеф Гюрко показывают, что из-за ограничений на землепользование уменьшается плотность застройки, снижая предложение жилья и повышая цены. Таким образом, в городах с жестким регулированием, таких как Нью-Йорк, цены на жилье взлетают сильнее, чем затраты на строительство. В таких городах, как Хьюстон, напротив, много доступных по цене домов благодаря мягкому регулированию и достаточному количеству земли.
Глобальные силы
Рынки жилья все чаще формируются силами, находящимися за пределами стран. Приток капитала от иностранных покупателей повышает спрос на жилье во многих странах. Этот приток обусловлен несколькими факторами: ростом благосостояния, особенно в странах с формирующимся рынком; исторически низкими процентными ставками в период с 2008 по 2021 год, которые побудили инвесторов искать более высокую доходность, вкладывая свои сбережения в недвижимость; и притоками капитала на надежные рынки жилья. Например, исследователи показали, что цены на лондонском рынке элитного жилья, как правило, повышаются в связи с геополитическими рисками.
Хотя эти глобальные тенденции и выгодны некоторым более состоятельным владельцам недвижимости, они часто затрудняют покупку жилья местным жителям, в связи с чем директивные органы вводят ограничения в отношении иностранных покупателей недвижимости и регулируют краткосрочную аренду для туристов. В 2018 году в Новой Зеландии был принят закон, запрещающий иностранцам покупать некоторые объекты жилой недвижимости. Пять лет спустя Канада ввела аналогичный запрет и большие штрафы для тех, кто нарушает это правило.
Регулирование рынка
Короче говоря, не отказываясь от теории спроса и предложения в качестве основы для объяснения динамики рынков жилья, экономисты признают, что увеличение спроса (из-за ценовых ожиданий, доступности кредитов и потоков капитала) в сочетании со строгими ограничениями предложения может привести к существенному дисбалансу между спросом и предложением. Ответные меры политики, направленные на улучшение функционирования рынков жилья, также должны быть многосторонними.
Для того чтобы контролировать доступность кредитов органы регулирования применяют меры микропруденциальной политики, такие как взвешивание ипотечных активов по уровню риска, которое требует, чтобы банки располагали определенным объемом капитала по рискованным ипотечным кредитам. Такие меры все чаще дополняются макропруденциальной политикой, направленной на обеспечение безопасности финансовой системы в целом. Часто используемые меры политики включают установление лимитов на отношения суммы обслуживания долга к доходам, что не позволяет домашним хозяйствам брать ипотечные кредиты, которые слишком велики по отношению к их доходам, а также лимиты на отношение суммы кредита к стоимости имущества, которые ограничивают размер ипотечных кредитов относительно стоимости недвижимости и, таким образом, фактически требуют наличия минимального первоначального взноса.
Центральные банки также регулируют рынки жилья путем повышения директивных процентных ставок, что приводит к росту ставок по ипотечным кредитам и удорожанию жилищных кредитов. Однако поскольку повышение директивных ставок повлияет на все остальные сектора экономики, а не только на жилищный, денежно-кредитная политика считается грубым инструментом регулирования рынков жилья.
Официальным органам, возможно, придется рассмотреть дополнительные меры для регулирования растущего спроса на жилье со стороны иностранных покупателей, многие из которых используют наличные деньги, а не ипотечные кредиты для финансирования своих покупок, тем самым обходя любые правила, вводимые местным банковским регулятором. В таких случаях дополнительный сбор с покупателей-нерезидентов может снизить спрос со стороны богатых иностранцев, на которых не распространяются местные правила кредитования. Например, в 2013 году официальные органы Сингапура вдвое повысили ставку гербового сбора, уплачиваемого иностранцами, до 60 процентов, чтобы смягчить ситуацию на жилищном рынке в городе-государстве.
Однако в конечном счете основной принцип спроса и предложения по-прежнему остается в силе. Высокие цены на жилье во многом можно объяснить тем простым фактом, что на продажу выставлено слишком мало домов. Когда это происходит, просто пытаться помочь людям купить дом, используя меры политики, ориентированные на спрос, такие как отношение суммы долга к доходу, отношение суммы кредита к стоимости имущества или изменения процентных ставок, не поможет. Решение должны обеспечить меры политики, ориентированные на предложение. Прежде всего, мы должны строить больше домов.
Хитес Ахир — старший научный сотрудник в Департаменте исследований МВФ.
Мнения, выраженные в статьях и других материалах, принадлежат авторам и не обязательно отражают политику МВФ.
